房产评估的基本知识之浅议房地产估价的现场查勘
发布时间:2015-07-06 | 作者: | 来源:估价师之家

现场查勘是房地产估价一项基础性工作。现场查勘的质量,现场查勘获得信息量大小,直接影响到估价方法的选择,从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定,影响到估价师所承担的风险的大小。目前,我们行业内就存在轻视、甚至忽视现场查勘工作的现象,本文就房地产估价的现场查勘工作进行粗浅的分析,希望能起到抛砖引玉的作用,引起更多同行对房地产估价现场查勘的重视、对查勘的方法和效率的关注与研究,让现场查勘起到应有的作用。


一、现场查勘的必要性

房地产估价是对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动,直接涉及利害方的经济利益,房地产估价不但应言之有理,更重要的是言之有据,任何不当,容易导致争议,增加估价师风险。且不论国家民法、刑法对故意或过失导致房地产估价价格虚假所追究民事、刑事责任的严重后果,就从房地产估价师和房地产估价机构的管理、《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等与我们估价执业密切相关的管理规定来能解读现场房地产估价现场查勘的必要性。


1、《注册房地产估价师管理办法》的有关规定

依照中华人民共和国建设部第151号部令《注册房地产估价师管理办法》第二十六条规定:注册房地产估价师不得有的行为”中第(四)款规定不得有“签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告”的行为,同时,第三十八条规定: 注册房地产估价师有本办法第二十六条行为之一的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,责令其改正,没有违法所得的,处以1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


2、《房地产估价机构管理办法》的有关规定

依照中华人民共和国建设部第142号部令《房地产估价机构管理办法》第三十二条规定:房地产估价机构不得有的下列行为中第(四)款规定了“违反房地产估价规范和标准” 的行为;同时,第五十二条规定:房地产估价机构有本办法第三十二条行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


3、《房地产抵押估价指导意见》的有关规定

依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定:房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的,应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。


同时,建住房[2006]8号文件《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第十一条规定:违反本通知规定的,由相关部门按照有关规定进行查处,并依法追究有关责任人的责任。


4、《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定

依照中华人民共和国建设部建住房[2003]234号《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》中《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条详细规定:拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明


5、《房地产估价规范》的有关规定

在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)对现场查勘做出一系列的规定:

4.0.5条规定:估价人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。


同时,8.0.4.、8.05、8.0.6条都对在估价报告中必须对现场勘情况的记载做出了详细的规定。

外,4.0.1、4.0.4、4.0.3、4.0.6、5.2.1、5.3.1、5.4.1、5.5.1、5.6.1、7.0.2、7.0.4等条款在区分不同的估价目的、采用不同的估价方法、共同的作业要求、对包括现场查勘获得的信息在内的估价资料的收集、核对、分析、使用以及对估价结果的再次核查,资料档案的保存进行了进一步的规定,无不在要求重视现场查勘的工作,并以次来推导、检验、检查估价结果。


二、现场查勘的内容

房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。在核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性的共同点的基础上,还应区别不同的估价方法所必须相关的查勘要求,旨在为正确估价提供第一手资料.


(一)现场查勘的共同点

现场查勘的的共同点可分为房地产物体的确认、房地产权属关系的确认和所涉及房地产财务状况的核查三个部分。


1、房地产物体的确认

房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估,物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态;以房产为主的评估,物体的确认重点是建筑结构、构造、用途、成色状态及地段坐落、区域环境


(1)对象房地产所在位置和特点的确定


现以我们最常见的住宅单元房估价为例,按照由大到小、由粗及细来完成现场查勘工作。


首先是核对房地产的位置,如边界、邻地关系、道路关系,查对地号、房屋门牌号码。


其次是对房地产所处区域的文化品位、经济地位、繁华程度,交通便捷程度,公共配套设施完备程度,周边环境和景观、城市规划限制等影响房地产价格的因素,进行详细调查。


注意:公园广场及休闲娱乐设施、著名建筑群和小区、周边楼盘特点和均价、供求情况、类似地产的租金水平、公交线路和公交站点、划片小学和对口中学的教育配套设施(特别是名校)、医院、银行网点、超市及市场分布等。


第三是核查房地产所在小区的土地形状、地势、平整程度、地质水文状况、楼盘档次、开发商、建设规模、幢数、布局、楼距(密度)、建筑风格、区内景观与绿化、噪声和空气污染、光污染、开热岛效应、发年份、物业、其他特点。


注意功能配套,如:车位车库、业主专车、幼儿园、球场和游泳池等健身设施、温泉、管道煤气、宽带和卫星电视、集中抄表、智能工程及设施设备、物业公司品牌、物业收费、其他基础设施等情况,是否完备。


第四是对房地产所在楼宇的查勘,具体为:结构和质式、类型(高层、中高层、小高层、多层)、建筑高度与层数、造型、朝向、外墙、门窗、几个梯位、一梯几户、工程质量、建筑长宽比、利用率等情况。


注意:底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率、是否是电梯房、楼梯间装修、入口处情况(是否设有大堂)、住户情况(出租户情况)、安防以及有其他影响楼宇使用功能的明显因素。


第五就是具体单元的情况:用途、所在楼层(是否落地一层、是否有入户花园、是否顶层、是否有赠送露台)、在建筑物的平面部位、层高、户型、面积。


注意:各房间分布和面积、进深和开间、朝向、露台、阳照、采光、通风、门窗、装修、构造、水电配套、装修与家具和特殊设备、利用率、成新率、其他影响估价价格内涵的差异情况。


(2)对象房地产类别的确认

根据我国的房地产管理体系,房产可按用途分类确认,土地按土地性质、地段等级结合用途分类确认。

注意:国有划拨、出让、集体土地、使用权年限、建筑物合理寿命。


(3)对象房地产数量的确认

按照《房地产估价规范》第4.0.5条规定:房地产估价人员必须对产权等资料进行核实。同时为避免纠纷,房地产估价人员应依据委托人提供的权属证书、填报的面积和其他具体资料对房地、地产数量的确认,重点是确定房屋(户内)建筑面积、土地面积。委托方提供的评估资料记载上的面积与实际面积若出现差异,要了解其原委。评估人员往往不容易做到具体地计算测量,但至少应以目测或步测,凭经验来测定。当发现整幢建筑或其他设施漏列时,应建议委托方补充书面资料或予以明确。若申报面积不实,应以实测面积经委托方认可或建议测绘,作为估价依据。


2、房地产权属关系的确认

权属关系的确认是在核实房地实物有无及其状态之后,确认其归属关系。权属关系一般分为所有权和使用权,但在具体确认过程中,由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。评估应明确确认房地产的一切权利关系,核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。


(1)所有权的确认

主要是查对产权证明。对于土地,主要是区分国有地划拨、国有地出让和集体所有地;对于房屋,主要是区分房改房、商品房(安置房)、经济适用房、限价房、私房(或个人所有)和单位用房等产权,同时注意是否有共有、他项权利记载、其他影响价值内涵的差异性。


(2)用益权的确认

主要是查对房地产的使用与经营收益权利,包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。


(3)担保物权的确认

担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件,如抵押权。


(4)限制性权利的确认

主要是查对房地产经营、使用、转租等方面的限制性权利和其他权益状况。有限制性权的房地产,在所有权与使用权相对分离时,其价格会发生收益结构性变化。如所有者出租房地产,承租方无转租权,则承租权的转让价格会降低。对房地产权利关系的确认实质是对整体房地产的完全价格按权属关系进行分割,权利愈充分,其价格构成因素就愈多。在当前的房地产估价中,应特另注意所有权、使用权、抵押担保权及与房地产相关联的债权的确定,查实国家主管机关签发的权属证明及委托人提供的当事人双方签订的契约,区分权利范围及其对等利益关系。


3、与房地产财务状况的核对

对厂房或工区等多栋建筑物的评估,应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对,主要是核实房地产的原始价值、净值;使用过程扩建、改建、修缮的追加值;地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等,作为估价结果的对照,注意价值差异的分析,保证估价结果的客观。


(二)常用几种不同估价方法的查勘侧重点

1、市场法:在完成估价对象查勘的同时,对选取的可比实例应同步进行查勘,特别是交易情况、交易日期、区域因素和个别因素,福估指数、注意可比实例成交价格的内涵的核查。注意统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。


2、收益法:对同类型客观潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率、法定年限、使用年限、租约限制等关键因素进行查勘和核对。


3、成本法:重点是对建筑物的结构、构造、作法、材料、设备、配件、具体尺寸、建成年份、耐用年限、设计使用寿命、其他成本进现场查勘,并对土地取得费用、开发成本、建安费用、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、预计净残等过程费用进行调查。

注意:结合《房屋完损等级评定标准(试行)》对成本法估价中的建筑物折旧与成新率,应是各种原因造成的建筑物价值损失的认定,包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。


4、假设开发法:重点查勘待开发房地产的基本情况、开发建设期、需增加投入、施工限制、规划限制、资金的时间价值、市场需求变化分析、其他影响开发价值的因素。


5、基准地价修正法:重点是基准地价包含的区域,估价对象在该区域的部位、呈现的特点,对交易日期、区域因素、个别因素和其他影响基准地价修正使用的因素。


三、现场查勘的方法


现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作,应做好充分的准备,并讲究工作方法。可归结为以下程序。


1、准备

①事前周密计划:核对委托人对待估价对象的权属资料提供的完整性,尽可能多地收集估价对象涉及的区域信息、楼盘信息、估价对象总平面图、典型房屋结构及造价等信息。研究资料,根据估价师经验确定所需要的重点信息、查勘线路,提出查勘大纲,带着问题去查勘,目标明确。


②确定参与人员:按照规范和规定,2人以上共同进行,拆迁和抵押目的的估价必须是有估价师前往查勘。同时应结合估价目的、拟采用的估价方法,确定有专长的估价人选。如拟采用成本法,应派出熟悉工程技术和建安造价的估价人员,若采用市场法,应有对楼盘和市场熟知的人员参加。但我们提倡复合性人才,每个估价员均应有相关知识,发挥帮带作用,让每个估价人员都能独挡一面,独立工作。


③携带工具:携带好数码照相机、指南针、卷尺和皮尺、激光测距仪、查勘记录表和笔等工器具。对明知争议较大的,最好进行录像,准备摄相机和胶卷相机。


④确定时间:联系好估价对象产权人和房产、地产管理人员,保证有关人员能一同前往定查勘,便于了解现状与估价时点的差异、与权属证书的差异,提高效率。


2、现场踏勘


①普查:核对帐物,清点房产栋号、建设年限、结构类别,对重列、漏列作好记录。


②重点查勘:按照查预定的勘顺序进行,具体为房地产位置确定、对区域和环境的查勘、对小区和环境的查勘,对房地产所处的楼宇的查勘,对具体房地产单元房的查勘。


③记录和分析:按照估价对象特点,对房屋进行详细查勘记录。宏观面,以照相机为主要工具,按照查勘顺序进行逐一拍摄;微观者,进行实地测量,同步在记录表上逐一登记。当场分析,认为对有必要的因素增加查勘,以提高一次性查勘效率。


3、踏勘资料


①确认的房地产:按照委托人提供的权属资料核对确认估价对象,验证基础数据。


②野外资料查验:按照查勘顺序进行资料整理,由远及近,由大及小、由外至内,由低到高,结合查勘记录表和照片,按照档案要求初步查验、分析,来确定查勘工作是否可以结束。


③内业整理。回到公司,应立即进行野外资料归档工作,一者,保证在最佳的记忆状态完成照片的标注和内业整理,保证信息安全;二者,清空相机、摄相机的记忆卡内容,保证随时可外出进行下个项目的查勘。

内业整理还应按照估价作业要求,结合估价方法进一步进行资料的整理,并作出具体分析,开始报告的编制,同时积累类似估价案例库。


④发现问题。列出尚未清楚的问题,进一步调查了解核实。


4、总结经验

房地产估价是一门艺术,是一门科学,应该阶段性总结现场查勘的经验和教训,优化查勘流程,减少外业的工作量,提高查勘效率。

四、现场查勘的几点思考


1、估价对象及所依赖的环境在估价作业期间查勘结论发生了重大变化,应对估价报告作出调整和说明。


(1)估价对象自身状况:估价报告期间,估价对象发生重大状况变化,例如房屋局部倒塌或局部土地灭失等视不同的估价目的,应对估价结果进行重新调整和说明。


(2)估价对象的环境:估价报告期间,估价对象所依赖的社会经济政治环境,尤其是规划变更等发生重大变化,甚至使估价时点的估价结果无法使用,应对估价结果进行调整。


2、拆迁评估多为追溯性评估。按照《福建省城市房屋拆迁评估技术规范》,拆迁补偿的估价时点为《房屋拆迁许可证》核发之日,所以拆迁评估的现场查勘多在估价时点之后。因此,估价人员应关注房屋主体、设施设备因自然毁损、被拆被盗造成的两个时点的差异,作相应调整,并在估价报告中作必要说明和声明。


3、专业工作尽量依托专业机构。如拆迁房屋估价查勘中涉及到工程造价、成新鉴定,尤其是危房,面积测量等工作时,建议委托人另行委托相应有资格的机构同步进行,评估机构利用其工作成果。


4、现场勘验、调查询证记录应充分完备。现场工作底稿上应有现场记录人、复核人的及时签字。应载明勘查时间、地点、勘查人、在场人、勘查经过和结果(内容涵盖所有区域和个别因素),并请当事人或在场人签名、盖章,当事人或在场人拒绝的,应予说明。市场调查询证记录亦如此。必要时,可将现场勘验记录、照片、录像、证照材料及时提交委托方一并公正机构办理证据保全手续。


5、 现场拍摄照片最低要求:

(1)部位:小区大门、小区背景、区内平面(到小区最高建筑物顶或相关部位俯拍)、楼宇外观、梯间、厅、房间、厨房、卫生间、露台等。


(2)细部:对评估对象应有细部拍摄,突出物业管理公司、外墙装饰、房内装修、家具、门窗、设施设备、构筑物、其他特别构造等。


(3)内容:楼宇外观尽量要把整座楼的全景照进去,突出其特点;室内照片尽量要能体现出房内的装修情况,尽可能把地面,墙和天花都能照到。需要离被拍摄物远一点才能达到这个效果。如下图。

案例部分照片样本

外观


客厅


卧室


厨房


卫生间


总之,规范的现场查勘能帮助估价师将估价对象、周围环境亲身体验转化为客观量度,减少估价师的主观判断,量化环境因素和个别因素对房地产估价对象价值的影响,提高估价的质量,提高估价师执业水平,降低甚至规避了估价师乃至估价机构的责任和风险。

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