房产评估的基本知识之出租型房地产,总收益浅探
发布时间:2015-07-07 | 作者: | 来源:估价师之家

房地产租赁市场在整个房地产市场中占有重要地位,无论商业还是住宅房地产甚至工业厂房,出租型的房地产普遍存在,在评估工作中,出租型房地产是收益法估价的典型对象。


一、收益型房地产的概念


收益还原法作为房地产评估的三大基本方法之一,被广泛应用于具有收益或潜在收益的房地产价格评估。在实际评估中,估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产,才能用收益还原法进行估价,而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。


笔者认为,“有收益性”应体现在两个方面:一是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商铺、宾馆、已出租的房屋等;二是有潜在性收益的房地产,例如新建的还未出租或经营的房地产,暂未出租或经营的房地产,这些都属于没有现实收益,但有潜在收益的房地产。收益还原法评估由于是以房地产的预期收益为基础,因此,潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。


自用房地产也存在“有收益性”。传统上认为自用房地产属于业主自己使用,它既没有出租也不从事经营,因此也就不存在有收益,所以不能用收益还原法来对其估价。根据经济学中“机会收益”原理,把自用房地产当作出租型房地产看待,即业主的租金节省就相当于他的租金收入,从而它就产生了收益。


房地产的收益性包括出租型、经营型和混合型。收益还原法估价原理:房地产价值等于该房地产在未来所能产生出的年纯收益的现值之和,纯收益等于总收益扣除总费用。在出租型房地产价值评估中,为把握估价对象的真实价值,笔者认为如何确定及求取出租型房地产的总收益至关重要。


二、出租型房地产总收益的理解


出租型房地产的总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益,客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。


目前估价人员在运用收益法对出租型房地产估价时,普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益,但笔者认为对于不同类型的出租性房地产,总收益的求取是不同的,不能一概用客观总收益来作为出租型房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。对于只存在短期租约,期满不续租的房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约期内采用实际总收益,租约期外采用客观总收益来确定其房地产总收益。


三、出租型房地产总收益的求取


1、客观总收益的求取


通常是采用市场比较法,在市场上收集同类房地产的租赁价格,然后对收集来的案例价格,根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后,即可求出待估房地产的客观潜在租金水平,但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定,租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况,它与承租人有直接的关系。


2、实际总收益的求取


实际总收益包括租赁租金收入和租赁保证金收入或押金的利息等收入,其中影响实际总收益最重要的因素就是租赁租金收入,而租赁租金收入又由房屋所有权人和承租人签定的租赁合同上的租约租金所确定。


租约租金一般分为两种,一种是租金在租赁期内不发生变化;一种是租金在租赁期内根据市场预期双方协商后设计周期性的调整方案。一般来说租赁期较长的租约都采用的是第二种,因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动,因此出租人为了自身的利益,一般都要求租金在租赁期内根据市场变化作相应调整。


《房地产估价规范》5.3.3第二款规定:“有租约限制的,租约期内的租金采用租约所确定的租金,租约期外的租金采用正常客观的租金”。在实际工作中,我们碰到情况是千变万化的,比如:租赁合同租金与估价时点的市场客观租金存在一定的差异、租赁双方有利害关系签订的租约租金、业主为抵押贷款故意提高租约租金、企业改制过程中签订低租金租约、为逃避国家税收而签订低租金租约等。


租约租金对房地产价值的影响是客观存在的,这种影响可能是正方向的,即增加房地产价值;也可能是负方向的,即减少房地产价值。如果估价人员不加分析、判断,而简单地直接使用租约的租金进行测算,容易使估价结果偏离客观价值,从而损害到相关人的利益。因此实际总收益求取时,应从租赁合同中取得其真实合法的租金。如何取舍其租约租金应遵循以下原则:


(1)真实性


首先,应核对租赁合同的原件,并由提供方在复印件上盖章签字予以确认;其次,在现场勘察过程中实地了解承租方是否真实存在,如存在,其对租赁合同的内容是否了解;再次,在条件允许的情况下,向出租房地产登记部门查询租赁合同的相关登记情况。在了解租赁合同有关情况时,不但应了解租赁合同形式上的真实性,还需要进一步了解租赁合同内容的真实性,对于了解的情况应作记录,并向委托方进行反映,对于与事实不符的情况不予考虑并应在报告中予以披露,以规避相应的风险。


(2)合法性


合法原则是房地产估价需遵循的首要原则。估价人员在执业过程中首先应判断租赁合同是否符合中华人民共和国《合同法》的相关规定。对于合同的一些要件是否缺乏,《合同法》第二百一十三条规定:“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。是否规定租赁期限,《合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。租赁期限是否在正常范围内,《合同法》第二百一十四条第一款规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”。在对租赁合同的有关情况进行详细了解后,对于明显不符合《合同法》规定的,可向委托方提出后不予考虑;对于需要补充内容的,可向委托方提出进行补充后再予考虑;对于租赁合同合法性问题,应在估价报告中进行披露。


房地产估价是一门科学性与艺术性相结合的学科,房地产估价的实质是一种权益的估价,不同的权益限制必将导致不同的估价结果,包括租赁权、典权、抵押权等,因此以往单纯的以公开市场价值作为唯一标准而不考虑权益限制的做法存在技术上的缺限。作为估价从业人员,在执业过程中要不断深入研究各种权益限制对于房地产价值的影响,以推进房地产估价行业的不断发展。


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