房产评估的基本知识之如何做好异地房地产抵押估价
发布时间:2015-07-13 | 作者: | 来源:国策评估

各金融机构在受理异地房地产抵押贷款或授信业务时,一般都热衷于选择本地一些资质全、信誉好的房地产估价机构对异地房地产进行评估。由于房地产具有区域性强的特点,因此估价师在对异地房地产进行估价时,除按《房地产估价规范》及《房地产抵押估价指导意见》等要求和履行必要的评估程序外,还应当在资料审查、现场查勘、市场调查、撰写报告等方面要更加细致、严谨。


一、 查勘前的准备工作


在拿到产权人提供的房地产产权资料之后,要先审查基本资料是否齐全。各城市同类房地产产权资料的体现形式往往不尽相同,比如一套普通住宅,在深圳市是《房地产证》,但在其他城市可能是《房地产权证》、《房地产权证》加《国有土地使用证》、《房屋所有权证》加《国有土地使用证》等等。因此这个基本资料审查只能说是初步审查,审查时应列一份资料清单,以便和产权人及时沟通应补充的资料,并在现场查勘时核实。其次,应在网上搜集相关信息,了解待估物业所在城市的经济发展状况、房地产发展状况、基准地价、土地成交结果、物业的租售价格、租售比、房地产交易税费等,对估价对象有个基本认识和初步判断。


二、 现场查勘


到了目的地城市后,先要求产权人备齐所有的评估资料,并核对产权资料原件,然后在熟悉待估物业的工作人员陪同下进行现场查勘。查勘时应对物业的四至、现状用途、装修、保养、周边设施、交通状况等作详细的记录并拍摄照片,斟别资料显示物业与现场所勘察物业是否一致;对产权资料记载的建筑面积、建筑结构与层数、房产平面图等与现场查勘明显不符的,需向产权人相关人员询问,看是否有加建、改建或者把物业弄错、混淆等情况;对产权证记载的地名、路名、房号等与现场查勘不符的,需请权利人向当地派出所或居委会开具房地产地址变更的证明。


三、 市场调查


因为房地产具有区域性极强的特点,因此评估机构对执行评估业务次数少甚至没有做过的异地房地产市场不可能非常熟悉,这就要求在异地查勘现场时,对当地的房地产市场调查更加细致。针对所评物业的类型不同,市场调查的侧重点也不同。


住宅物业,需调查同一区域的商品住宅价格、二手住宅价格、租赁价格、市民对住宅的户型、楼层、建筑结构、建筑类型的偏好等;


商业房地产,则首先要知道物业是自营还是出租,如是出租,则要求产权人提供租赁合同,并调查周边类似商业的租金情况,并通过当地的房地产中介了解商业的正常客观租金、售价、租金回报率等;如果是自营,则要调查物业的经营情况、功能分布等,并要求产权人提供财务报表和主营业务收入、成本费用等明细表,以及该城市同类商业物业的分布及经营情况介绍等;


工业物业,则要调查周边的工业氛围、房地产买卖和租赁的活跃程度,如工业房地产交易案例较少,且为建筑结构特殊的较新厂房,则应要求权利人提供物业的工程结算资料等;经调查发现估价对象为空置3年以上商品房或闲置2年以上土地的,告知银行其不适合作为抵押物。


四、 走访当地政府有关部门


凭产权人提供的产权资料原件,到房管国土部门了解产权资料是否齐全、土地地价款是否缴清、办理抵押手续所需资料、委估物业可否办理抵押手续、对评估报告的制作要求以及异地估价机构是否要在当地备案等情况,并向房管、地税部门了解房地产二手交易税费情况,取阅相关的宣传册子、折页等。


此外,还应到建设规划局了解估价对象是否已列入拆迁公告范围、是否有最新规划等,并向政府相关部门了解基准地价、标定地价及房屋重置价方面的资料,以及向当地有关档案部门查询是否已抵押、已查封等情况。在拜访各政府部门时,如果是想了解或索取基准地价、交易税费等基础性资料时,如果产权方有工作人员与政府相关部门的关系较好,可由其陪同,这样所需资料易于获得;但如果是了解估价对象是否已列入拆迁公告范围、最新规划、是否已抵押查封等情况时,估价人员应凭产权人开具的委托查询函单独去办理,因为产权方人员的陪同可能会造成一些信息干扰,甚至得到一些误导信息。


五、 撰写估价报告


根据产权方提供的资料和市场调查取得资料,按当地的有关规定撰写估价报告。在作抵押贷款目的评估报告时,除遵循必要的评估程序和估价原则外,谨慎性原则尤其重要,在税费测算时应当严格依照当地金融机构和物业所在地的有关房地产交易税费的规定。


六、异地房地产抵押贷款风险


1、 政策风险


政策风险主要来自国家的宏观调控。国家一般会针对房地产业中的问题,实施积极的宏观调控政策,促使其健康、良性发展。


近年来,为有效遏制投机需求,出台了一系列调控措施,比如加息、提高存款准备金率、加重交易税负等。银行收紧对房地产企业的贷款,可能导致开发商资金链断裂的风险。另外,国家对某些城市的政策倾斜,可能会导致受不利影响城市的房价下跌。物业所在地政府部门出台的政策制度也会带来政策上的风险。


2、 产权风险


房地产产权风险主要体现在产权是否真实、合法、完整,房屋是否有抵押、列入拆迁公告、受司法限制等情况以及产权转移风险。


我们在异地查勘现场时,一定要核对产权资料原件,并凭原件向相关部门咨询产权资料是否真实,是否有共有产权人,是否能够办理抵押等。另外,估价对象是否涉及抵押、查封、纠纷等情况也必须落实。


3、 市场风险


房地产市场风险主要有购买力风险、变现风险及房地产泡沫带来的风险。

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化,造成经济上的损失;变现风险主要是指因变现的时间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币的风险;房地产泡沫主要体现在房地产投资与投机成分太多且不能体现有效需求时,房地产价格虚高的状况。房地产泡沫破裂时,房地产价格会大幅下跌,有可能导致房地产信贷资产质量下降以出现呆坏账等潜在风险。


当房地产市场前景不明朗时,如果房价出现大幅下跌,房地产抵押价值会降低,如果房价跌幅过大,估价对象的市场价值低于相应贷款余额时,抵押人可能会选择不还款和放弃抵押物。这就要求我们在异地估价时要对当地的经济发展和房地产市场状况有较深的认识,在确定估价对象价值的时候尽可能谨慎些,只有这样,我们在执行异地房地产估价业务时才能更好的把握风险。


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