土地使用权抵押价值评估浅探
发布时间:2015-07-28 | 作者: | 来源:科正评估

目前我国银行贷款中,有超过一半的贷款是以房地产作抵押的贷款,房地产抵押贷款已成为银行业贷款的主要形式。商业银行为防范信贷风险,普遍采用房地产抵押担保方式,因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。土地是房地产的重要形式之一,在公有制的土地制度下,土地作为有价值的抵押物,可能因为政府对其规划、用途、等的变更导致土地价格的巨幅波动,同样的土地在不同时期作抵押物,随着土地规划、用途等的变更,昔日使用权抵押价值为5000万元的土地现在可能为5亿元。那么在实践估价活动中,如何对宗地的价值进行评估,才能为金融机构提供一个不失真的土地使用权抵押价值呢?本文将结合笔者多年从事估价行来的经验,将对土地使用权抵押价值评估的依据、价值标准、估价方法及估价实践中应注意的问题进行初步探讨。


一、我国目前的土地权利状况


弄清土地权利对正确进行土地的估价具有十分重要的意义。士地权利是一束权利,拥有其中全部权利或部分权利都是可能的。土地权利可以通过立法来加以确定。有的国家规定有完全所有权、终身所有权、租借权、抵押权、地役权、开发权、典权、地上权、永佃权、耕作权等各种权利。土地权利可以由一个自然人或法人占有,也可以由二人或二人以上共有。


我国目前的土地权利体系尚不够完善,但权利的限制和分离制度已经初步形成。土地使用权和土地所有权分离,土地抵押权、出租权和以买卖方式的转让,以及城市规划、房地产税、土地增值税等已经通过立法形式确定下来。土地权利的管理是政府管理机关依照有关法律规定进行的,主要是查清产权来源,确认产权归属,依法进行土地权利登记,发给产权证明从而达到保护合法权益,避免纠纷的目的。


二、土地使用权抵押及其条件


土地使用权抵押,是指土地使用权的受让人以土地使用权作为履行债务的担保。当其不能履行债务时,债权人可以抵押的土地使用权折价或者以变卖的价款优先受清偿的一种债的担保形式。根据我国法律规定,土地使用人在符合一定的条件的前提下,有权以土地使用权进行抵押。这些条件主要是:


1、抵押人是土地使用权人。亦即土地抵押合同的抵押人必须对抵押的土地享有使用权,不享有土地使用权的人,不能对土地使用权进行抵押。


2、抵押的土地使用权通常是有偿取得的。经划拨取得土地使用权的,如符合下列条件,并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的,其划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押:


(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;


(2)领有国有土地使用证;


(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;


(4)依照法律规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金的。


3、土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。


4、抵押人必须未丧失土地使用权。土地使用权若因使用期限届满或被国家依法收回而不复存在的,不得抵押。


5、土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物也应随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权也随之抵押。


6、土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同,并应当依照规定办理抵押登记。


三、土地使用权抵押价值评估


(一)估价依据


作为房地产抵押的抵押物,依照《房地产管理法》规定:“依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权;以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。


土地抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。


(二)价值标准


土地抵押价值评估实质是对房地产处分权的评估。抵押过程中,将房地产处分权移交给了银行,但由于房地产市场状况变化难测,因此明确给出评估对象在抵押期末甚至不确定的未来时点的处分价值是不现实的。从估价角度讲,应根据当前客观的市场现状,采用公开市场价值标准,参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行评估,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响,以供抵押权人确定抵押价格时抉择。


土地使用权抵押价值应是以抵押方式将土地使用权(或抵押房地产时事实上将土地使用权随之抵押)作为债权担保时的价值。对不同性质的土地使用权进行估价时,采用不同的价值内涵和标准。经出让取得的土地使用权是当前各种土地使用权形式中一种比较完整意义上的土地使用权,一般应体现其完全市场条件下应有的价值,所以估价应采用公开市场价格标准。经划拨取得的土地使用权是一种不完全的使用权形式,其使用权价值与出让或转让的市场方式取得的土地使用价格相比,主要差别在于是否包含土地出让金。因此,划拨土地使用权的成本价内涵主要包括土地的取得费用和使用中间的持续投入费用(开发费),以及取决于是否承担的土地使用权出让金、土地使用费(场地使用费)等。经租赁取得的土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和,但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。


(三)估价方法


土地抵押价值评估的方法有市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法、成本逼近法及收益还原法等。其中市场比较法最直观、适用,是最常用、最容易掌握的方法,在相同或类似交易案例较多情况下,应首选市场比较法进行结算;在设有基准地价的区域范围选用基准地价修正法进行估算也简便可行。对不同性质的土地使用权进行估价时,由于不同的价值内涵和标准,我们需采用不同的估价方法。


1、经出让方式取得的土地使用权


可采用基准地价系数修正法,但需要有一个完整的修正体系;可采用市场比较法,但要注意有的比较实例需要交易情况修正。另外,其成交价格的内涵可能与评估对象的价格内涵不一致。如有的是熟地楼面价(或地面价),有的是出让金;可采用假设开发法,但其准确性依赖于对未来市场价格水平和供求的正确预测,忽视对市场状况的预测是错误的;可采用成本逼近法作为辅助方法,但一般不赞成使用。可采用收益还原法,但应注意使用期限内有无其它费用。


2、经划拨方式取得的土地使用权


以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理:


(1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金的款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。


(2)用成本逼近法估价的价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。


3、经租赁方式取得的土地使用权


若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同,则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例,采用市场比较法评估,但要进行年期修正。另外还可采用收益还原法,以年租金为土地纯收益,按照租赁年限还原出地价,同时应注意使用期限内有无其它费用。


(四)出让且尚未开工建设的土地使用权抵押评估时应注意的问题


1、明确地价款是否交清。若分期或延期,需计算利息,并在抵押价值中扣除。此外若项目地块较大,可能要分割抵押,有几种做法:


(1)按面积分摊扣除未交地价款和利息;


(2)按已交地价款计算可抵押的土地面积用作抵押;


(3)全部未交的地价款和利息在拟抵押的分割地块价值中扣除;


(4)抵押价值按已交地价款战友应交地价款的比例乘以评估值计算。


2、明确拆迁安置及场地平整情况。若拆迁安置由开发商负责,应弄清拆迁安置或征地费用是否已付清或拆迁安置是否安毕、商业用地是否有回迁等。另外还注意红线外市政基础设施条件和红线内市政条件及场地平整情况。例如:


(1)由城市中未拆迁完的用地抵押价值应扣除拆迁安置费;


(2)新区市政基础设施条件不好的用地抵押价值应扣除市政配套费用;


(3)有的项目地面标高过高或过低需开山炸石或回填,此项费用应予以注意等。即应明确标的物状况及价格定义,同一宗地在不同的标的物状况及价格定义下,其土地使用权价值是不同的。


3、注意是否是闲置土地,闲置时间是否超过两年。因为按法律规定,出让土地闲置两年以上,政府有权无偿收回。对于闲置时间较长的或贷款还款期限迟于规定的二年闲置期限时间的土地抵押,严格上应要求开发商办理土地延期手续较为安全。例如土地已闲置一年半,现办理抵押贷款,期限一年,如果半年后土地仍未开发,政府无偿收回土地,银行的抵押收益就会受损。


4、注意土地剩余年限。出让土地是有年限的,随着土地剩余使用年限的减少,土地价值也会减少。

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