不同评估目的下如何选择房地产估价方法
发布时间:2015-07-30 | 作者: | 来源:科正评估
所谓房地产估价,是指以房地产为对象,由专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。(使用价值、交换价值)大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值,可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。

房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善,迫切需要做好房地产估价工作。实际上,房地产估价贯穿房地产全寿命,从房地产投资、开发、建设、销售、出租、分销、分租、转让、抵押、馈赠、征用、保险、课税直到拆除等各个阶段,都需要作出相应的估价,并以此作为决策和行动的依据。国内外的经验表明,房地产估价是房地产业内技术性强、难度大的一个部分。房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的价格或价值尺度。


目前房地产估价主要服务于以下几种目的:

1.各类房地产的买卖、租赁、拍卖、出让、转让、交换等交易中的估价;

2.房地产抵押、典当、保险;

3.征地拆迁补偿;

4.企业合资、合作、承包经营、租赁经营,企业改制、兼并以及破产清算等涉及到的估价。不同的估价目的所采用的技术路线是有所差异的,这就会影响估价结果。


对房地产价格进行评估的途径通常有以下三种:

1.与类似房地产的近期市场成交实例进行比较(既市场法)。

其基本公式为:P=Pc×T×M×R ,各个参数代表的数据为

P:待估房地产价格;

Pc:可比实例价格;

T:交易情况修正100/();

M:市场状况调整()/100 ;

R:房地产状况调整100/();


2. 根据待估房地产的期望收益(既收益法)。

其基本公式为:P=A/Y(净收益不变,使用年期无限),各个参数代表的数据为

P:待估房地产价格;

A:纯收益;

Y:报酬率。P=A[1-1/(1+Y)n]/Y(净收益不变,使用年期n年);


3.通过确定重置或更新待估房地产所需的费用(既成本法)。

其基本公式为:房地产价值=重新购建价格 – 折旧。这些公式只是最基本的公式,具体应用还会有很多公式及步骤组成,在此就不做具体的阐述。由此形成房地产估价的三大基本方法。其他估价方法,如剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等,是这三大方法的派生。每种估价方法都有特定的适用性和局限性,必要时可同时选用两种或两种以上方法,以相互验证。但是,一般应以一种方法为主,其他方法作为进一步的核实,使估价更为客观正确。


房地产估价规范要求:

1.有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法;

2.收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法;

3.具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;

4.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。根据这几条规定,本文拟就几种常见的房地产估价目的分析讨论其估价方法的选择。


一、出让为目的的土地使用权评估

土地使用权出让有三种方式:协议出让、招标出让、拍卖出让。协议出让的价格评估应采用公开市场价值标准———即应与估价对象在公开市场上最可能形成或者成立的价格一致。招标和拍卖出让的评估应为招标和拍卖底价评估,应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,对于拍卖底价还要考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响。土地使用权出让的估价结果不得低于按照国家规定的最低价,通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。


房地产开发的主要内容包括土地开发、房产开发和房地产综合开发。在房地产开发的前期阶段,需对土地资产的取得价格、开发转让价格和房屋开发销售价格进行预测。在激烈的市场竞争中,如果开发商出价过低,就可能失去投资机会;出价过高,则会减少盈利,甚至亏损。在这种情况下,对土地价格的评估要坚持的是最有效利用原则,同时辅以一定的预见性,预测开发后可能带来的利润。按照这一思路,选择假设开发法最为合适。但假设开发法所确定的地价往往是开发商投标报价的上限,在评估中还需根据该土地使用权出让的方式、待出让土地的具体情况及市场条件等因素,采用市场比较法、成本法或基准地价修正法综合确定出该地块的价格范围。


二、交易为目的的房地产评估

房地产正常的交易价格是指在公开市场上通过买卖、租赁、拍卖、出让、转让、交换等交易活动而形成的价格,它对任何人都是公平合理的。因为在公开市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易。故该类型的价格评估应采用公开市场价值标准。


(一)居住类房地产的估价

1.新建居住类房地产的估价

对于新建或在建的居住房地产,因缺少收益性,不宜用收益法。评估时,因其建筑技术经济资料完整,可采用成本法先进行整体估价,再收集多例同类地价区、较近时期发生交易的类似新建居住房地产的市场价格,对可比案例进行交易额情况、交易日期、区域因素、个别因素修正,得出其比准价格,对成本价和比准价分别赋予不同的权重,综合得出最终价额。在市场条件较好的地区,应以比准价为主。


2.旧有居住房地产的估价对于旧有居住房地产,同样因缺少收益性,不宜用收益法。评估时,因重置成本(假设在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需的正常建造费和利润) 是旧有居住房地产价格的上限,故可用成本法。在旧有居住房地产交易活跃的地方,易获得可比案例,也可用市场比较法。由于旧有居住房地产存在价值损耗,特别是社会因素如建筑设计标准提高、建筑材料升级、人们消费观念更新等因素所引起的损耗,对房地产的价格影响较大,故其最终估价额应以成本价为主。采用成本法进行估价时,其地价与房价应分别计算,地价可用市场比较法和基准地价修正系数法,房价可用重置成本法。


3.拆迁居住房屋的补偿价格

在城市建设和旧城改造中,经常遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》的规定:拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人依照条例规定给予补偿。实行作价补偿的,可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新度估价。为了有效促进房地产市场的稳定、持续发展,保障受征用或房屋拆迁影响的当事人的合法权益,我国城市房屋拆迁补偿方式正在发生变化,即由安置、差价补偿与产权调换相结合,逐渐向市场化货币化拆迁的方式转化。估价人员应及时学习新的征地和房屋拆迁补偿法规,准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质,作出易于被委托方及其相关主体所接受的估价结果。


(二)商业类房地产的估价

商业房地产的价值通常体现在它获取收益的能力上,在评估时常采用收益还原法。房地产的收益(即房地产租金)有八项费用构成:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。每项费用的确定有一定难度,所以在商业房地产的转租转售较为频繁,交易案例多时,可以采用市场比较法进行估价。


(三)工业类房地产的估价

工业房地产中的非标准厂房常缺乏可比的交易案例,不具备采用市场比较法估价的条件,一般可以采用成本法,其重置价格的确定可通过以下两个主要途径:一是参考预算价格,二是利用标准产房的重置价格表,根据跨度、柱距、高度等进行修正,修正系数由经验得出。在一些新兴的工业地带,标准厂房比较多,它们的租售案例较多,可采用比较法和成本法评估。


对于工业房地产,如果能从企业的总收益中剥离出房地产的收益,也可用收益法估价,但这种剥离有一定的难度,尤其是厂房和设备各自产生的收益很难准确区分开来。


三、房地产抵押目的下的评估

房地产抵押就是指以房地产的权益作为担保来获取贷款的行为,房地产抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值:依法不得抵押的房地产,没有抵押价值;首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值;再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。由此可见,房地产抵押价值评估是希望了解当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变买该房地产时,该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。


但由于这种预期价值难以准确把握,实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。故房地产抵押价值评估应该采用公开市场价值标准,可参考设定抵押权时的类似房地产的正常市场价值进行,但应在估价报告中说明末来市场变化风险(如房地产本身存在的风险、贷款期间的币值和利率风险、债务人人格上法律上的偿还能力风险等)和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。


确定抵押价格时,应根据抵押房地产的具体情况,选用合适的估价方法。


1、效益较好的经营性资产、城市中商业地段的黄金铺面和闹市区效益好的酒楼饭店等,因具有良好稳定的收益和较多的可比案例,宜采用收益还原法和市场比较法评估其市场价值;


2、以厂房、住宅楼、办公楼、在建工程等收益性较差的房地产进行抵押时,其价值应不超过其重置成本价,并与类似房地产价格相当,故多以重置成本法和市场比较法来评估。



例如,某开发商为了对地处沿海某城市新建开发区内的一商住楼进行二次装修,向银行申请5年期抵押贷款。银行为确定贷款额,请专业评估机构进行房地产价格评估。因其为待二次装修的在建工程,暂时还不具有收益性,评估方法以成本法为主,同时考虑开发区的发展前景及该商住楼有部分收益性房地产,故以市场比较法为辅,将两种方法的结果分别赋予权重0.7,0.3,综合得出该房地产的市场值为600 万元。银行从贷款安全性出发,根据其是钢筋混凝土结构,贷款期限5 年,开发商偿还债务能力等因素,对照银行抵押贷款规定,确定贷款额为该房地产价值的65%,最后该开发商获得390 万元抵押贷款。


四、股份制企业进行改组时的房地产评估

现代企业制度的逐步建立,使得愈来愈多的国有企业改为股份制经营。企业的股份制改造首先应当明确包括房地产在内的企业资产,特别是土地资产。土地资产在改组中可以有三种处置方式:出租、出让、作价入股。不论何种方式,都需明确土地资产价值。


商业性的股份制企业,其房地产作为整体盈利实体,是极为重要的资产,对其应采用收益还原法评估现值,这样才能反映出该房地产的实际价值。生产性的股份制企业占地面积大,土地主要作为生产基地,是企业资产的主要组成部份。如果土地资产价值过高,则企业的固定资产比重大,流动资产相对少,对股份制改造不利,故可采用成本法来评估。尤其对于经营效益差的企业,更不宜用收益法。但最终估价额也不应低于成本价格,避免造成国有资产的流失。至于土地的作价入股,则牵涉有关政策规定,与评估不同,应另当别论。


五、结语

本文简单地分析比较了在常见的几种房地产估价目的下几种常用的估价方法的选择。但房地产估价方法的选择,还要受到各种客观因素的具备程度、评估人员的自身技能和估价方法本身可操作性等诸多因素的制约与影响。估价人员应该在科学的估价理论和方法指导下,勇于实践,积累经验,不断提高业务水平。总之,房地产价值评估要充分收集相关信息,选取合理的评估方法,针对评估方法合理确定评估参数,尤其关注不确定性和敏感性参数,同时认真分析比较不同评估方法所得评估结果存在差异的原因,并做出可能的调整。


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