土地评估中纯收益的影响因素分析
发布时间:2015-08-19 | 作者: | 来源:中国集体经济

收益性房地产总是与其他生产要素共同发挥作用而产生收益。在应用收益还原法对估价对象估价时,作为土地估价依据的“收益”,是总收益中排除了其他生产要素和特殊因素作用所产生的收益部分,仅属于土地本身所带来的收益,即纯收益,且这一收益是客观收益。对于正确界定估价对象客观纯收益这个问题,目前比较一致的观点就是不能盲目使用估价对象的目前实际收益作为其未来的客观收益。


一、土地纯收益评估

任何企业从事生产经营活动,都要投入一定的生产要素,这些各种具体形态的生产要素最终可以归为3大类:劳动、资本、土地。在经济活动中,收益性房地产总是与其他生产要素,如货币资金、人力、管理等,共同发挥作用而产生收益。


在应用收益还原法对估价对象估价时,作为土地估价依据的“收益”,是总收益中排除了其他生产要素和特殊因素作用所产生的收益部分,仅属于土地本身所带来的收益,即纯收益,且这一收益是客观收益。对于正确界定估价对象客观纯收益这个问题,目前比较一致的观点就是不能盲目使用估价对象的目前实际收益作为其未来的客观收益。因此,在土地估价时纯收益的影响因素分析就显得至关重要了。


二、影响因素分析


(一)一般因素

1、土地投资的收益率与收益周期。

土地收益与土地投资的收益率和周期密切相关。投资收益率是土地收益水平的一个标签,投资收益率越高,土地收益就越大。另外,投资收益周期也是一个很重要的因素,以房地产租赁为例,随着收益年限的增加,能够实现的租金将越来越低,虽然客观上增加了土地总体报酬,但是却使得资金不能很快回笼,土地纯收益年边际增长量降低,甚至为零。


2、土地的供给与需求。

任何市场运作都受供求决定价格规律的支配,在地产流通中,土地的市场价格总是沿着土地的理论价格上下波动,同样,导致土地收益波动的重要因素之一就是土地的供求关系。土地供求关系与一般商品的供求关系一样,在自由竞争情况下,供求关系决定土地价格(收益),土地价格(收益)影响土地供求关系。但由于土地具有的自然特性和经济特性,使得土地的这种供求关系具有自身的特殊性。


3、土地用途。

土地用途的变化会引起土地收益水平的较大变化。最典型的就是农用地征用为非农用地。目前农地征购价格是根据土地作为农业用地使用时创造的收益确定的,其转为非农用地后,价格一般会比原来用作农业用地的价格上涨几倍甚至几十倍。从各种用地的使用性质看农用地转化为商业用地、工业用地、住宅用地,能使其从使用过程中直接获得经济效益,因此,测算城市土地收益首先应明确土地用途。


4、经济因素。

影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资等。经济发展水平速度快,预示着投资、生产、经营活动活跃,对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加,引起房地产价格上涨,尤其是引起地价上涨。


在经济增长时期,投资增加,利润增加,房地产市场活动趋于频繁;频率加快,房地产投资量与交易量随之而增加,市场活跃,此时,土地投资收益相应提高。相反,在经济回落或低速增长时期,对房地产的需求大大减少,房地产价格和租金下跌,投资和交易量减少,市场萎缩,企业预期利润悲观,投资信心不足,需求下降,土地投资收益则要降低。


银行存贷款利率降低时,会刺激投资者的投资欲望,使房地产的供给增加,房地产价格相对下降,土地收益也相对下降。房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动,表明货币购买力的变动,此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房地产价格变动的百分比,则表示两者之间的实质关系并未改变,否则说明两者之间发生了变化,相应的土地收益也随之变化。随着居民收入的增加,生活水平的提高,人们对居住和活动所需要的空间的需求也因此俱增,导致房地产价格上涨,引起土地收益上升。


5、行政因素。

影响土地收益的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属的变更。在我国,政府可通过制定各种政策手段来对不动产市场进行宏观调控,如通过控制土地供应量,提高土地出让价格及房地产开发经营的税费,调整产业政策等措施,控制房地产价格水平。


6、人口因素。

人口因素是最主要的社会经济因素。人口数量和人口素质以及家庭规模等对房地产价格有着很大的影响。随着人口数量的增长,对房地产的需求必然增加,从而促使房地产价格上涨。在总人口不变的条件下,家庭规模的变化,会影响住宅使用面积数额的变动,导致居住房地产价格的变动。一般而言,随着家庭平均人口的下降,即家庭小型化,对总的住宅套数的需求将增加,从而会使住宅用地投资收益有上涨的趋势。


(二)区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。不同的区域因素对不同用途的土地收益有着不同程度的影响:对于商业用地而言,特别注重营业环境和收益状况,繁华程度对土地收益的影响作用首当其冲。商业服务业的规模等级越高,土地利用的集聚效益越高;且土地收益随着距商服中心距离的增加,呈现递减变化趋势。在这里有必要强调,商服繁华程度高的同一供需圈仅指一个街面;商服繁华程度低的同一供需圈可能指的是某一个商服中心或商业级别。


此外一些特殊商业用地,如写字楼,虽属商业用地,但又与一般商场的供需圈不一样,考虑的区域因素也不一样;加油站的供需圈较大,区域因素调查的侧重点是该区域的车流量、交通体系、路网密度等。对于住宅用地而言,人们更注重是否安全舒适、交通便捷、基础设施和公用设施是否完备以及环境的优美等方面。对于投资者而言,交通系统、供电系统、供水系统、供气系统、供暖系统、邮电通讯系统、公共设施系统等有保障,会吸引更多的投资者及其持续的投资欲望,从而带动土地收益提高。


在土地评估中,别墅、高档公寓、普通居民住宅用地的供需圈不一样,应该分具体住宅类型分别有侧重的考虑其区域因素。对于工业用地而言,尤为关注的是交通设施和水、电等供用保证率的问题以及宗地面积的大小。不管对哪种用途的土地,城市规划的限制都是一个重要的区域因素之一,它通过对土地利用性质、用地结构、用地限制条件及交通管制等手段影响土地收益。


(三)个别因素

个别因素即宗地因素,是决定同一均质地域地块差异性的重要因素,是同一区域内土地收益差异的重要原因。主要包括宗地区位、面积、形状、宽度、深度、坡度、宗地基础设施条件、临街状况、城市规划限制和土地使用年限等。个别因素反映的是同一供需圈内不同宗地的土地收益区别,个别因素描述是否准确对商业用地地价的影响尤为重要。其中尤为重要的是宗地区位因素,包括3层含义:


一是整体区位,主要指城市或地区整体的政治、经济、文化及其自然地理位置和对外经济关系等,它决定地价的水平,属于区域因素的范围。如我国的经济特区,有着优越的地理位置及海外经济联系,其地价水平明显高于内陆地区。


二是城市内部的具体土地位置差异,即属于个别因素的范围。宗地位里因素是其土地收益能力的首要影响因素,尤其是商业用地,其经营收益状况对位置变化非常敏感,地价变化也明显。


三是相邻权。


相邻权可对某一宗地收益产生正面影响,也可以产生负面影响。如待估宗地a与道路间有一块空地,该空地的产权不属于a,但可以供a使用,此时a的地价要比同类地区相似地块但无空地的地价要高,这就是该空地对宗地a的正影响作用。


又如商住综合楼中的底层商铺就不可以办成歌舞厅、酒吧等娱乐场所;若宗地旁有油库,则从安全角度出发,该地块不可以建成饭店等。如果区位因素是城市土地收益的外部因素,那宗地基础设施条件则是影响土地收益最重要的内部因素。


城市的土地价值是由城市基础设施的综合价值来表现的。因为现代城市是众多配套的基础设施所装备的土地,基础设施的建设是为了满足城市工商业生存和发展的需要。


城市土地价值具有综合性,所以大城市拥有高质量标准和数量标准的基础设施,大城市土地的价值就提高。又由于城市中心拥有较高密度的基础设施,故城市中心土地收益也相对较高。相反,对于中小城市或城市边缘的地区,由于地租级差性,地产收益也相对较低。此外,宗地面积的适宜、形状的规整、临街状况及其临街宽度、深度的差异,诸如宗地容积率、建筑物高度、建筑密度等城市规划因素的限制和土地使用年限长短,都直接影响土地收益的大小。


总之,影响土地纯收益的因素很多,一方面和影响土地价格的因素有类似之处,另一方面由于土地纯收益和土地价格具有相对独立的经济范畴,土地纯收益也受到某些特有的因素的影响。这些因素相互影响,并交织作用于土地质量收益水平。


首先,一般因素对土地收益总体水平产生影响,是决定各个地块土地收益的基础,区域因素对地区内各个地块收益水平具有决定性的作用,个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素,是同一区域内土地收益差异的重要原因。因此在土地收益水平评估中,对其影响因素的分析以及对估价对象的描述尤为重要,土地评估人员应该深入实地调查研究,并详细分析它们对土地收益水平的影响机制,合理客观地评估土地收益水平。

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