楼市可能出现更坏的情况!人民日报刚刚发出警告
发布时间:2018-05-11 | 作者: | 来源:中国新闻网

最新消息》》

租赁型住房入市 个别项目“高租金”引争议

最近,一些租赁型住房开始陆续入市,个别项目的“高租金”现象引起了社会广泛的争议。对此,人民日报特地发表了一篇评论指出:若管理不当,“住”也是可以被用来炒的,届时,普通大众的“住房成本”会进一步上升。文章指出,房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。发展租赁市场,本义在于补上短板、“租购并举”,绝非为炒作者提供转场空间。

当前,各地有关租赁的支持鼓励政策频出、各方资本力量踊跃进入,这既是租赁市场的幸事,但确实也滋生了一些风险,有些风险来自于拿不上台面的手段。如个别中介机构或“二房东”打着“租赁风口来了”的旗号,哄抬租金、操纵市场、人为制造紧张气氛,进而导致租金非理性上涨。人民日报这篇文章的本意是提醒城市管理者在“租房时代”要提防“不良机构”哄抬租金的行为。不过,在笔者看起来,租房时代本就是对普通租房者的一次集体性剪羊毛。再说的直白些,大力发展租赁性住房最根本和直接的目的并不是为普通消费者“减负”,而是稳房价和改善城市住房环境,作为最底层的普通租房者反而还要承受为此带来的副作用——租金上涨。

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具体分析》》

发展租赁型住房根本目的是削弱非理性购房行为

大力发展租赁型住房最根本的目的在于削弱刚需们的非理性购房行为,避免源源不断的“接盘侠”产生,进而抑制房价的非理性波动。在房地产这条产业链中,居于金字塔顶的银行赚开发商和购房者的钱,开发商赚炒房客的钱(因炒房客是拉升房价的主力),开发商和炒房客赚接盘侠(刚需)的钱。这个逻辑之所以能成立,就在于开发商和炒房客呛准了刚需们终究会接盘,哪怕价格涨了不少,他们也要勒紧裤腰带买房。与那些炒房客们不同,刚需们买房的第一诉求,是想有一个稳定且体面的居住空间,并且能享受到相应的教育和医疗资源,房价的上涨增值倒在次要。所以,我们经常会听到这样的对话:

甲:这两年房价上涨那么多,你前几年买的那套房子赚了不少吧?

乙:涨了也没用!房子是买来住的又不卖,卖了一家人就要睡大街。

瞧!这就是刚需们的逻辑。所以,刚需们也就注定了要成为开发商和炒房客们的“韭菜”。然而,现在大力发展的“租赁型住房”打破了这种“传导”逻辑。首先,租赁型住房不卖,就直接把炒房客们挤出了市场;其次,打通“租房”与“教育资源”的衔接,降低了刚需们因孩子教育而买房的紧迫性。再次,稳定且体面的居住环境,也间接抑制刚需们买房的冲动。一旦少了刚需——这堆底层最能燃的“柴火”,房价的“火势”势必会慢慢冷却下来。因为,没了接盘侠,开发商和炒房客再怎么折腾,也掀不起房价的大浪来。这也是此次国家大力发展租赁型住房的根本目的和逻辑所在。

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租赁房最终还是要普通大众来买单?

不管哪一种类型的租赁房,都将抬升“租房成本”,最终还是要普通大众来买单。未来市场的供应的“租赁型住房”主要有两类,一种是新建的集体性自持租赁住房;二是城中村改造,开发商或其他机构做“二房东”统一运营管理的房源。

第一种的代表就是北京的集体性租赁型住房。如2017年北京成交自持住宅用地达24宗,共计86万方。这部分房子入市后,全是出租运营。不过,很多一二线城市租金年回报率只有1-2%,而按照正常的市场逻辑,租金回报率超过资金成本1%以上,自持运营的开发商才能有钱赚。而回本乃至赚钱的**途径就是提升租金。所以,才有了上个月万科自持租赁项目“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的租赁条件。根据某机构测算,若有1%(高于市场平均租金价1倍左右)的自持高价租赁房源入市,就能让整个城市的租金价格拉高2.3%。这是一个很显而易见的逻辑,如对面开发商自持小区租2万,对面私人房源才6000,这种情况下,房东肯定要涨租。

第二种的代表就是深圳的城中村改造。深圳的城中村达1044个,城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋,总建筑面积高达4亿平方米,占全市住房总量的49%,提供的租赁住房约占总租赁住房的70%,并居住了60%的城市人口。与此同时,城中村由于建筑间距小、通道窄,基础设施不足,火灾隐患种类多,而且村民自己的房屋自己出租,基本是散租的模式,每家也是自我管理,村集体难以提供统一的消防、安护等设施。现在为了提升居住品质,深圳允许城中村综合整治并改造成租赁住房。说白了,即让开发商接手城中村物业,进行统一全方位的升级改造,包括对基础设施及环境进行提升、美化公共界面、优化公共步行体验及活动空间,进行房屋界面及内部改造装修,植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。这个时候,开发商扮演的就是“二房东”角色,通常会与村民签署10年的合同,而且给付的价格比村民出租的价格要高。再加上企业的改造和装修成本,最终的租赁价格要比村民最初的租赁价格高的多,最终买单的还是“普通租房者”。当然,这种高成本并不是说钱白花了,至少,居住环境是大大改善了。就看租房者自己觉得值不值。

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关注焦点》》

未来房租上涨将会是大概率事件?

不管是基于成本等现实考量,还是个别“二房东”的无节操,未来房租上涨将会是大概率事件。其实,较于房租的上涨,最可能让大家心里感到不平衡的是“房贷”。不管“买房”,还是“长租”,银行、开发商、购房者(租房者)的三角关系是不变的,**改变的就是“贷款的性质”。在“买房”模式下,开发商是最轻松的一个,从购房者手中套“首付”,从银行手中套“贷款”,然而闪人。购房者再向银行分期还款,此时,房子就相当于一只“定投基金”, 还房贷本身就是一种投资行为。

当然,银行也不赔,银行赚了贷款利息。即只要房价未来是上涨的,它就是一个三方共赢。

而在“长租”模式下,开发商也是稳赚不赔,先是将一定年限的租金收益(或10年、20年等)打包卖给银行,进行部分变现,同时还能享受未来房子的增值收益。银行跟上述一样,还是赚取贷款利息,只不过此时个体的贷款规模变小了。而对于购房者来说,此时“购房贷款”变成了“租金贷”。这个“租金贷”的好处有二,一是总金额低(较于房贷),还款压力小;二是提前锁定了租金,避免日后涨租导致租金支出增加。坏处也显而易见,“租金贷”是一种消费性贷款,花了也就没了。这也是公众对万科“10年180万租金”反应激烈的原因。毕竟敢花180万元人民币去租10年房子的事儿,普通大众是无论如何都做不出来的。所以,也就出现了一个“悖论”:如果租赁型租房不是为普通大众准备的,又怎么说服他们不买房,如果他们还是一股脑要买房,那么发展租赁住房的意义又何在?

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新闻拓展》》

没买房的恭喜了 国家宣布这5个大消息!

公积金贷款买房更容易

住房和城乡建设部等四部门近日联合印发通知,将加强房地产市场监管,加大联合惩戒力度,维护住房公积金缴存职工购房贷款权益。据了解,近期,部分房地产开发企业拒绝购房人使用住房公积金贷款,严重损害了缴存职工合法权益。对此,住建部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》。《通知》规定,住房公积金管理中心要规范贷款业务流程,压缩审批时限,自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作。受托银行要及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续,住房公积金管理中心要加强对受托银行的业务考核。

《通知》提出,要加大联合惩戒力度。各地住建部门和住房公积金管理中心要及时查处损害职工住房公积金贷款权益的问题。对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构,要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的,要公开曝光,同时纳入企业征信系统,依法严肃处理。《通知》明确,缴存职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道,投诉举报房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝住房公积金贷款问题。随着这些监管措施的落地,职工用住房公积金贷款买房有望变得更容易些,将能实实在在享受到住房公积金带来的实惠。

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全国不动产系统联网

国土资源部将让所有市县全部接入国家级信息平台,全面实现不动产登记“四统一”:登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”。全国联网后,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享;二是不动产登记有关信息,与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等实时互通共享。至于未来会不会跟银行贷款信息联网,让限购政策更精准地打击炒房?应该说从技术上是可行的,但目前还没有确切的说法。作为“摸清家底”的基础性工作,不动产统一登记能够有效支撑房地产税收相关改革,这还需经过立法程序和配套改革。

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共有产权住房来了

简单来说就是一套房子,政府和购房人凑份买房,那么购房人在购买时就可以支付较少的房款,买下一套自住的房屋。买房初期:这个房子的费用由购房人与政府、住房协会或其他社会非盈利机构按出资份额共同享有产权。买房之后:随着购房人收入的提高、财富的积累,可以逐步增购产权,直至最终完全占有产权。

支持首套住房和改善住房

全国住房城乡建设工作会议透露,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,满足首套刚需导向不变,支持改善性需求方面政策或略有放宽,不排除对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分等方面进行政策微调的可能。

发展住房租赁市场特别是长期租赁

会议提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,若将住房租赁发展成以中长期租赁为主、有计划有预期的行为,对稳定房地产市场预期将大有裨益。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,如果供应足够充足,加之对平台内机构房源价格监测和管控的有效性提升,整体租金水平就会更趋合理。(来源:中国经济网)

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专家解读》》

高房价下 租房更划算

"租赁的需求是绝对的刚需。如果大力发展租赁市场,对房地产市场的稳定有所助益。"北京市房地产法学会副会长赵秀池给记者算了一笔账,假设购买一套90平方米的房子花费500万元,如果把500万元放在银行,按2.75%的利率计算,一年利息是13.75万元,平均每月是1万多。按1万元的标准在北京租房,租到的基本都是高端住宅。"这样看来,在高房价的背景下,租房是更划算的。" 既然租房更划算,为何老百姓不愿意租房?在赵秀池看来,此前租房所面临的子女就学、租赁不稳定等多重难题,让许多家庭不得不"勒紧裤腰带"凑首付买房。如果能保障租户享受更多公共服务的权利,就能让家庭继续稳定地租房。

" 前些年对租赁市场的培育不够,更多是公租房,近几年才逐渐提出社会租赁。"北京房地产业协会秘书长陈志说,这版租房新政在建设、服务、金融支持等方面有所细化,有利于构建北京的"购租并举"住房体系。赵秀池说,大力发展租房市场,能对平抑房价发挥作用,也能稳定房地产市场预期。(来源:中国经济网)

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全国楼市调控政策今年已发上百个 仅4月就有33次

刚刚进入5月份,就有多个省市再发楼市调控政策。据统计,今年以来各地发布的调控政策数量已经超过115个。中原地产研究中心统计数据显示,仅4月份,全国各种房地产调控政策合计多达33次,25个城市与部门发布调控政策,其中海南、北京、杭州等城市发布了多次房地产相关新政策。一季度的全国房地产调控政策共计76次。中原地产首席分析师张大伟表示,今年以来,调控城市分布出现了明显的变化,2017年调控主要集中在一二线城市,2018年调控逐渐向三四线转移,过去没有调控的城市逐渐加码升级调控,比如海南全境,沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。其中,已有超过60个城市执行限售政策。

摇号购房的城市也越来越多。据统计,目前已有7个城市发布了房源统一摇号政策,包括上海、南京、长沙、成都、杭州、西安等城市。张大伟认为,摇号的主要原因是这些城市特别是被限价的预售房源,供需紧张。不仅如此,今年以来,随着各地抢夺人才的戏码愈演愈烈,一城多策的现象越来越普遍。据不完全统计,目前已有天津、重庆、成都、武汉等超过50个城市发布了大力度的人才吸引政策,**购房政策以及相对一线城市较低的房价,成了这些城市吸引优秀人才的重要手段。

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