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三年小周期再次应验 多重信号显示今年楼市难跌
发布时间:2019-01-18 | 作者: | 来源:楼市微观察

历次降准都有一个形容词“定向”,主要用来服务实体经济。

  不过,钱怎么花,现在还真不好说。

  一方面,实体企业融资环境的确有所改善,但现在的形势是不敢借钱。

  原因有二,一是大环境不景气,不赚钱,一般是扩展状态下才考虑借钱,现在完全没有扩展的欲望。二是税费依然偏高,辛苦到头也就是那么一点点利润。倒不如稳住阵脚熬过寒冬。

  另一方面,房企融资却有明显上升势头。

  数据显示,2019年最近半个月,房地产行业通过发债已经融资超过800亿,而且融资成本较之前大幅下降。以世茂地产为例,其刚刚发行的公司债最终票面利率仅为4.65%。

  这个利率是非常低的。我们来对比一下即可。整个2018年,民企融资利率为7.47%,最高的甚至超过了14%,房企已经到了有钱就借的地步,而同期地方国企融资利率为5.88%,央企融资利率为5.28%。

  熬过这个寒冬,房企终于迎来了久违的曙光。

  中小企业不敢借,房地产行业仍然是很受欢迎,房企有需求,银行也是乐于借贷。实际上,在银行青睐的行业中,房地产历来是排在第一位的,无论是房企融资还是个人住房贷款,其安全系数都是最高的。

按照目前这个节奏,2019年,房企获得的资金将非常可观。

  按照目前这个节奏,2019年,房企获得的资金将非常可观。

  那么房企要这么多钱来做什么呢?

  第一是借新还旧。

  简单说,2019年的资金成本更低,通过大规模举债“借新还旧”,替换掉之前三年成本更高的债务。数据显示,2019年预计房地产行业信用债到期总规模将达到4600亿,很明显,接下来各大房企仍将在“借新还旧”上下大功夫,通过债务置换,房企压力会小得多。

  所谓的定向放水,终于还是“雨露均沾”了。

  这也是无奈之举,更是务实之举。在过去的“三去一补一降”中,房地产首当其冲。从2016年下半年开始,资金进入房地产的各种渠道被堵死,大房企不得不选择海外融资,而各种中小房企经常被爆违约。一个对比数据,2015年地产业净融资达6000亿,2016年达1万亿,但到了2017年则骤降至2000亿。

  该保也必然要保,房地产行业终究是支撑行业,这是获得官方承认的。

  轻装上阵后,第二步要做的就是拿地扩张了。

  1月14日,北京(楼盘)的报告明确提到:房地产作为北京的传统支撑行业,调控已经明显影响到地方收入的增速。

  这话显然不是说给你我听的,而是给上面听的。

2017和2018年,很多房企在北京不得不拿了很多限竞房地块,而现在的销售数据显示,全北京限竞房仅成交4530套,整体去化率仅为24%。库存最多的大兴,按照目前的去化水平,要3.1年才能完全卖掉。由于过去北京土地出让过于单一,几乎全是限竞房产品,产品结构极为单一,2019年的销售非常不乐观。

  2017和2018年,很多房企在北京不得不拿了很多限竞房地块,而现在的销售数据显示,全北京限竞房仅成交4530套,整体去化率仅为24%。库存最多的大兴,按照目前的去化水平,要3.1年才能完全卖掉。由于过去北京土地出让过于单一,几乎全是限竞房产品,产品结构极为单一,2019年的销售非常不乐观。

  也正因为如此,北京2019年出现了两宗不限价地块,其目的显然是为了吸引房企积极拿地。而选择的两宗地块则是非常高明,都是高端豪宅,地方多进账一点,房企先买单,之后再有富人掏钱买房买单,对普通刚需影响很小。

  可以说,到目前为止,房企层面已经获得实质利好,一方面融资宽松,另一方面也终于遇到了一些“干净清爽”的地块。喊了这么久的“活下去”,还是有点用处的。

  企业界的呼声,也得到了学界和政界的反馈,社科院经济学家余永定在近日参加座谈时直接表示,货币仍然需要扩张,而央行副行长朱鹤新则在15日则对降息做出了回应,他虽然并未直接肯定降息可能,但继续降低利率已经是大势所趋。

  房企融资利好,销售也见起色。

  作为楼市的风向标,最早调控的一线城市,2019年这半个月的新房成交量已经明显放大,深圳(楼盘)前半个月新房成交量环比提高15%,上海(楼盘)在2019年第一周新房成交同比大幅上升60.5%,广州(楼盘)更是同比大涨237%。至于北京,新房成交均价稳定在6万元以上,环比上涨30%,成交量保持高位稳定。

  去年12月份,已经有菏泽、衡阳(楼盘)、珠海(楼盘)、广州、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)等城市不同程度给房地产释放利好。现在太多城市都在彼此观望,你走一小步,我就敢走一大步,这叫“因城施策”,没毛病。

  不过新华社则对此警告称,到目前为止,全国70个大中城市房价并未实质性下跌,调控也仅是使得涨幅回落。而同期一些地方城市因为楼市下滑对收入构成影响而选择试探性放松对房地产的调控,有可能引发资金不理性入市。

  摆在房地产面前的最大命题依然是“房住不炒”,这条红线不容逾越。但2019年的新形势则继续验证了楼市三年小周期的存在。

  去年12月份,住建部表示要“稳地价稳房价稳预期”,从70城数据及各地对房地产的态度来看,继续高压让房价下跌很不现实。未来要做的是要给予购房者以正确的置业观:

  未来买房不可能大赚,而只是一种稳健的资产配置方式。

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