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2019年楼市再次反转?
发布时间:2019-02-27 | 作者: | 来源:第一财经日报

房地产行业底层的逻辑、未来市场的格局、财富创造的驱动,都在悄然改变着。

  楼市再次转向?

  楼市时刻牵动人心,更何况出现了若干个神逆转。

  一个是去年上半年抢房,逻辑是买到就是赚到;下半年退房,售楼处成降价维权主场。

  另一个是“千亿俱乐部”扩容至31家房企,而房企却裁员降薪瘦身,哭着喊着“活下去”。

  更陡起波澜的是调控政策。2018年内累计各项调控政策多达450次,成为历史上房地产调控最密集的一年,却在距离年终的最后一周,菏泽取消新房限售,打响松绑调控第一枪。

  随之限购、限贷、限售、限价的层层封印被一一揭开:广州取消公寓、商住限购,住宅价格松动,网签限价提高;深圳下调首套房利率;珠海限购放松,社保缴纳年限缩短;杭州允许外地购房人补缴社保;北京土拍取消限价措施;天津将自持住宅调整为可售住宅。今年春节过后又传出,合肥已有十多家银行确认认贷不认房;佛山部分区域买房,最低首付2成……

  如涟漪般扩散,如星火般燎原,市场上关于2019年放松房地产调控的预期急速升温。

  这也引发了人们心中的疑虑:楼市将再一次重蹈历史覆辙?

  今夕不同往日

  确实还有很多人,留恋着房地产盛宴的奏章未停,依然向往短平快、高周转的旧时光,但行业底层的逻辑、未来市场的格局、财富创造的驱动,都在悄然改变着。

  仅从政策上看,房贷租金抵个税终于落地;住房租赁资产证券化领域的首份政策文件出台;全国不动产登记工作,进入全面运行阶段;土地管理法、城市房地产管理法迎来修订,农地改革进一步释放红利,一切都在“积小拐成大直”。

  在2018年12月召开的中央经济工作会议提出的今年的重要工作之一,“要构建房地产市场健康发展长效机制”;一个月后的1月21日,在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班时提出,“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

  从“构建”到“稳妥实施”,或意味着某种突破与进展。而当下所谓的“放松”,不过是在努力寻找一个量价平衡点,即既保证房地产正常交易健康发展,又保证房价处于合理区间微幅震荡。

  而这,就要讲究调控艺术了。

  楼市新格局

  在此情形下,房地产市场的分化将愈发明显,已经不能用一个词来简单描述概括全国的房地产了。

  具体将表现如下特征:

  1. 新房与二手房价格分化,新房“坚挺”,二手房价格持续下跌。

  事实上,新房与二手房最大的差别不是新旧,而是决定价格的机制不同,前者有政策帮助“限价”,后者已完全市场化,更能反映真实的市场状况。

  在2018年上半年,尚出现一二手房价格倒挂现象;但下半年之后,二手房价格开始出现转折,相比新房的相对“坚挺”,二手住宅价格涨势明显弱了许多,以二手房交易为主的一线城市和部分二线城市二手房价格指数更是频频回落。

  如北京,在二手住宅成交均价连续上涨9年后,2018年全年二手住宅成交均价首次出现同比下跌的现象,二手住宅交易的单套平均价格约为438万元,较2017年减少34万元。

  2. 城市加速分化,一二线城市房源依然抢手,三四线城市的楼市重归寂静。

  一个城市的房地产市场与这个城市的经济发展状况息息相关。

  一二线城市占据地缘与政经优势,聚集了资源、资金和人流,经济发展水平领先全国或周边,而土地供应相对稀缺,因此,需求决定了一线城市京沪深房价居高不下,区域中心城市如成都、武汉和重庆等房地产市场仍处于增长期。

  对三四线及以下城市而言,过往两年楼市的火爆,一方面受益于一二线城市价格上涨形成的洼地效应,另一方面源于货币化棚改等去库存政策效应。

  棚改的资金来源主要是央行的PSL(抵押补充贷款),国开行再向地方投放,地方政府运用这一资金进行棚改,可见棚户区改造货币化安置不仅是住房制度方面的一种创新,更是基础货币投放的一种创新,也是货币传导机制的创新,相当于在央行与中小城市房地产市场之间架设了专门的货币投放渠道,起到了货币政策定向宽松的效果。

  如今在价格洼地相对填平、棚改货币化安置逐步退出、各地2019年棚改目标“腰斩”的背景下(山西从12.52万套下调至3.26万套,河南从50万套下调至15万套,四川从25.5万套下调至15万套),三四线城市房价涨速或将回落,而此预期将导致投资资金从三四线离场,进一步让三四线城市陷入萎靡。

  就此而言,对地方政府来说,与其为房地产市场以及土地财政忧心,为如何放松房调政策挖空心思,不如在新一轮中国城市格局大调整中,抢占新的地缘与地位。

  3. 房企持续分化,龙头企业领跑,中型房企狂追,小型房企生存空间趋小,徒留感慨“地产一梦二十年,醒后已是江湖远”。

  房地产行业经历黄金20年,“规模”二字始终是房企成长之路上的咏叹调。

  随着房地产调控持续深入,融资渠道收紧,二八定律展现得越来越鲜明,行业集中度大幅提升,市场竞争格局基本确立,房企在加杠杆追求规模竞争的游戏中座次已明,资源进一步向龙头房企聚集。

  2018年千亿房企总数达31家,较2017年新增13家,规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力,市场份额越来越高,如碧桂园、万科、恒大稳居前三宝座,形成第一梯队,2018年全年销售业绩均超过6000亿元。

  而中小房企则陷入融资难、融资成本高的困境,面临崩盘与退市的生死抉择,经历降价、裁员、卖股的自救。

  如上市8年的中弘股份被深交所摘牌,成为首家因股价连续低于面值而被强制终止上市的公司,压倒它的正是超过百亿元的逾期债务。

  同时,规模房企转攻为守,进行多元转型,转换赛道,寻求新的业绩增长点,犹如多米诺骨牌被推倒,如万科探索教育、养老、冰雪假期,以及新的业务格式(工业办公室);碧桂园在2019年会上竟将自己定位成“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。

  市场有预测认为,未来房地产企业至少会减少1/3。对艰难生存的中小房企而言,要么下沉到四五六线城市,要么在一二线城市的边缘位置,或者在当地城市里发挥本地资源优势,跟全国性房企合作,为大企业提供前期拿地资源等支持。

  4. 房地产市场终将分化为商品房与租房两个市场。

  一直以来,中国居民对产权房一往情深,既是由来已久不安定感的折射,也是归属感、安全感、地位,以及教育、医疗、社区服务都建立在房产基础之上。

  在中国城市家庭总资产配置中,房产占比高达77.7%。而为了产权房,催生了一幕幕买房众生相。

  年轻人不仅要掏空双方父母、爷爷奶奶、外公外婆的“六个钱包”凑出购房首付,自己也要付出未来20年甚至30年的青春;甚至推出接力贷,还贷年龄最高可至80周岁,买房似乎成了人生的全部投注。

  随着“租购同权”以及确立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,租赁市场风渐起。土地出让明确租赁地块,长租公寓在“爆仓”中新生,就连个税申报也搁置争议,租客房租个税扣除不用申报房东信息,再加之90后、00后等新生代的观念转变,待到租赁法律制度真正到位完善,商品房与租房的分化也将水到渠成。

 2019是适当的时间窗口

  在金融危机低谷之年,资产价格下跌,资金价格上升。

  根据德意志银行统计,2018年以美元计价的全球资产,累计负回报的占比高达93%,是1901年有统计以来的第一年,甚至比1929年大萧条时期还要差。

  简单地说,资产负回报就是资产价格出现下降,在资产持有人眼里就是财富损失。而在资产属性更好的上海,房产的流动性开始急剧下跌,卖房的平均周期在115天,还不算后面交易过户的时间,中介甚至会告诉挂牌者做好9个月拿到钱的准备,很显然,房产作为最快可以变现的商品,其换钱的时间已经拉长。

  与此相反,资金价格却在上涨,一个直观表现就是企业融资、个人贷款更为困难,也正因此央行接连动用准备金工具改善市场流动。

  如何对待资产价格和资金价格,取决于怎么看待危机,以及对危机所处阶段的判断。

  事实上,资产价格下跌可看作是投资机会和潜在的盈利,一旦走出危机,资产价格还将上涨。

  综上所述,房地产走出大调整、大分化趋势,是否出手还要根据个人情况而定。

  但总体而言,在中央政策帮助打压房价的大背景下,在地方政府感觉难受又想方设法放松调控的情况下,而房地产税又暂时尚未出台之时,2019年可以说是一个适当的时间窗口。

  (作者系中国经济体制改革研究会副会长、福卡智库首席经济学家)

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